Kadıköy Kira Hukuku Tahliye Davası Avukatı

Kira Hukuku, temel olarak kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıkları konu alır diyebiliriz. Bu uyuşmazlıklar kiracıdan kaynaklanabileceği gibi kiraya verenden de kaynaklanabilir. Özellikle son yıllarda kira hukukuna ilişkin davalarda gözle görülür bir artış mevcuttur. Kira hukukuna ilişkin temel davalar, kira tespit davası, kira uyarlama davası ve tahliye davası olarak ifade edilebilir.

Kadıköy “KÖSEOĞLU HUKUK BÜROSU” olarak Kadıköy Kira Hukuku kapsamında ifade olunan dava türlerinde müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

 

1-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVASININ TANIMI

Kira Hukuku, yasa koyucunun ve hukuk sisteminin üzerine titrediği bir alan olarak ifade edilebilir. Zira kira hukukunun temeli esasen insanın en doğal haklarından barınma hakkına dayanmaktadır. Dolayısıyla toplum nezdinde birçok tesiri vardır ve yasa koyucunun da çokça üzerinde durduğu bir alandır.

İdarenin görevi barınma sorununun hiçbir şekilde yaşanmaması için lüzumlu tedbirleri almaktır. Ancak her alanda olduğu gibi kira alanında da uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıklar çok büyük ölçüde kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelmektedir.

Kira Hukuku kapsamında pek çok dava türü mevcuttur. Ancak uygulamada karşımıza en çok çıkan kira hukuku davaları üç başlık altında toplanabilir. Bu dava türleri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davaları olarak tasniflenebilir.

Kira Hukuku Tahliye Davası, birtakım haklı gerekçelerden en az birinin mevcut olması halinde kira ilişkisinin sona erdirilmesine imkan tanır.

Kadıköy Kira Hukuku Tahliye Davası Avukatları olarak, ifade olunan Kadıköy Kira Hukuku Davalarında müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Paylaşılan link ile bizimle iletişime geçebilirsiniz.

 

2-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVASININ KAPSAMI

Kira Hukuku, kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen her türlü uyuşmazlığı konu alır. Bu uyuşmazlıklar çok büyük ölçüde kiralanan hususundadır. Kira hukukunun konusu bir taşınmaz olabileceği gibi taşınır da olabilir. Dolayısıyla burada daha geniş düşünmek gerekir.

Uygulamada karşımıza en çok çıkan dava tipleri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davalarıdır. Kira tespit davaları, kiracının taşınmazda beşinci yılını doldurması ile açılır ve güncel kira bedelini tayin etmeye yarar. Kira uyarlama davası ise tespit davasının aksine olağan dışı bir durumun varlığını arar. İfade edildiği üzere beklenmedik olayların meydana gelmiş olması kira tutarının uyarlanmasını da gerektirebilir. Son olarak tahliye davaları kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisini sonlandırmaya yöneliktir. Kiraya veren tarafından ikame edilen tahliye davaları birçok sebebe dayanabilir.

Kadıköy Kira Hukuku Tahliye Davası Avukatları olarak, ifade olunan Kadıköy Kira Hukuku Davalarında müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Paylaşılan link ile bizimle iletişime geçebilirsiniz.

 

3-) TEMEL KAVRAMLAR

3.1-) KİRACI

Kiracı, en basit tanımı ile belirli bir ücret karşılığında kiralanandan geçici süre ile faydalanan kişidir. Kiracı şahıs olabileceği şirket, kurum, kuruluş da olabilir.

 

3.2-) KİRAYA VEREN

Kiraya veren, en basit tanımı ile bir şeyin kullanımını ve o şeyden yararlanma hakkını kiracıya bırakan kişidir. Kiraya veren de tıpkı kiracı gibi kişi, şirket, kurum veya kuruluş olabilir. Ancak kiraya veren mutlaka malik olmak zorunda değildir.

 

3.3-) KİRALANAN

Kiralanan, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin konusu olarak ifade edilebilir. Kiralanan taşınmaz olabileceği gibi taşınır da olabilir.

 

3.4-) KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya verenin, kiralanan şey üzerinde vardıkları mutabakatı ifade eder. Ekseriyetle uygulamada yazılı olarak yapılır. Ancak önemle ifade etmek gerekir ki böyle bir şart yoktur.

 

4-) KADIKÖY KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI VE İNCELENMESİ

Kadıköy Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında varılan uzlaşıdır. Bu sözleşme ile kiracı ve kiraya veren hem birtakım haklar edinir hem de birtakım sorumlulukların altına girer. Dolayısıyla kira sözleşmeleri son derece önemlidir. Uygulamada hazır taslaklar kullanılsa da bu durum hukukçular tarafından tavsiye edilmez. Zira kiracının da kiraya verenin de haklarını koruyacak olan yegane şey bahse konu sözleşmedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin hazırlanmasında, alanında uzman bir avukat ile çalışılması tavsiye olunur.

 

5-) KİRACININ VE KİRAYA VERENİN BORÇLARI

Kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesinin akdedilmesi ile kira ilişkisi vücut bulmuş olur. Bu sözleşme gereğince taraflar birtakım haklara sahip olurken, birtakım borçların ve sorumlulukların da altına girmiş olurlar.

Kiracı, kira sözleşmesinin imza edilmesiyle kiralananı kullanma ve ondan yararlanma imkanına sahip olur. Kira süresi dolmadan veya birtakım haklı sebepler olmadan kira ilişkisi sonlandırılamaz ve kiracı kiralanandan uzaklaştırılamaz. Bu husus barınma hakkı ile de yakından ilgilidir. Aynı şekilde kira sözleşmesinde uzlaşılan yıllık artış oranının üzerinde artış da yapılamaz. Bununla beraber kiracı, sözleşme ile kararlaştırılan şartlara uyum sağlamak zorundadır. Kiralanana gerektiği gibi özen göstermeli ve yasal kira artışlarını yapmalıdır. Komşuları ile iyi geçinmeli ve sözleşme ile açıkça izin verilmemişse alt kiradan uzak durmalıdır. Bu ve bunun gibi birçok hak ve sorumluluk sözleşme ile imza altına alınabilir.

Kiraya veren bakımından temel kazanım kira bedelidir. Kiraya veren kiralananı kiracıya teslim etmeli ve kullanımına sunmalıdır. Kiraya veren kira sözleşmesi ile bağlı olup kiracının huzur içinde kiralanandan faydalanmasını sağlamalıdır. Kiraya veren, kira tespit ve uyarlama davaları haricinde yasal artış oranları ile yetinmeli ve açıkça kararlaştırılmış ise alt kira hakkına rıza göstermelidir.

 

6-) KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVASI KAVRAMI

6.1-) KİRANIN ÖDENMEMESİ VEYA GEÇ ÖDENMESİ SEBEBİYLE

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya verenin kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Bu nevi tahliye sebebi bakımından önemli olan kiracının kirayı hiç yatırmaması veya eksik yatırmasıdır. Kiraya veren ihtar sürecinin tamamlanması ile tahliye davasını açma imkanına kavuşur. 

 

6.2-) İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE

Bu nevi tahliye sebebinde yasa koyucunun odaklandığı nokta kiracının istikrarsızlığıdır. Bir başka deyişle kiracı kirasını düzensiz ödüyor, ödeme günlerine riayet etmiyorsa, kiraya veren tarafından çekilecek yazılı ihtarlar ile muhtemel bir tahliye sürecinin önü açılır. İki haklı ihtar sebebiyle ikame edilecek tahliye davasının pek çok şartı gerektirdiği unutulmamalıdır.

–Kira sözleşmesi bir yıldan kısa ise ve bu süreçte iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise kiraya veren kira döneminin tamamlanmasından itibaren bir ay içinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

–Kira sözleşmesi bir yıldan uzun ise ve bu süreçte iki haklı ihtar gerçekleştirilmiş ise kiraya veren ihtarların yapıldığı kira döneminin tamamlanmasından itibaren bir ay içinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası ikame edebilmek için temel şartlar aşağıdaki gibi ifade edilebilir.

–Kira borcunun zamanında ve/veya tam olarak ödenmemiş olması

–İhtarların yapılmış olması ve ihtarların yazılı olması

–İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması

–Yasal süre içerisinde davanın açılmış olması

 

6.3-) EV SAHİBİNİN İHTİYACI SEBEBİYLE

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının temel mantığı başlıktan da anlaşılacağı üzere kiraya verenin kendisinin kiralanana ihtiyaç duymasına dayanır. İhtiyaç sahibi kiraya veren olabileceği gibi eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler de olabilir. Bu nevi davada esas olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için de pek çok şartın gerçekleşmiş olması aranmaktadır.

–Kiraya veren davayı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle açmış olmalıdır.

–Dava konusu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

–Dava bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır.

Bahse konu dava tipi bakımından, kira sözleşmesinin süresinin dolmasını müteakip bir ay içerisinde dava açılmış olmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

Son olarak unutulmamalıdır ki kiraya verenler bu imkanı bir tahliye bahanesi olarak kullanamaz. Öyle ki kiraya veren tahliyenin gerçekleşmesinden itibaren üç yıl boyunca taşınmazı bir başkasına kiraya veremez. Aksi halde eski kiracısına tazminat ödemek durumundan kalacaktır.

 

6.4-) KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİNİN DOLMASI SEBEBİYLE

Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki şekilde kurulabilir. Belirli süreli sözleşmelerde kira akdinin hangi tarihte sona ereceği bellidir ve bu tarihin gelmesi ile sözleşme sona erer. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira ilişkisinin ne vakit sona ereceği belli olmayıp ekseriyetle sözleşme her yıl kendini yeniler. Kira sözleşmesi belirli süreli de olsa belirsiz süreli de olsa uygulamada ilgili konuda pek çok ihtilaf yaşanmaktadır. Bu nedenle bahse konu sebeple tahliye davaları ikame edilmektedir.

 

6.5-) ON YILLIK OLAĞANÜSTÜ SÜRENİN DOLMASI SEBEBİYLE

On yıllık olağanüstü sürenin dolması sebebiyle tahliye davası esasen kiraya veren yönünden bir sigorta görevi görür. Yasa koyucu birçok noktada kiracının barınma hakkını öncelikli tutsa da bu başlık ile kiraya veren yönünden de bir güvence tesis etmiştir. Bahse konu düzenlemeye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresinin dolması ile kiraya veren, bir gerekçe ileri sürmeksizin kiracıyı tahliye etme imkanını elde eder.

 

6.6-) TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE

Tahliye taahhüdü, kiracının tek taraflı olarak düzenlediği ve belirli bir tarihte kiralananı tahliye etmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Özellikle son yıllarda uygulamada çokça karşımıza çıkmaktadır. Tahliye taahhüdü ile ifade olunan süre dolmasına rağmen, kiracı kiralananı tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası için en önemli husus geçerli bir taahhüdün verilmiş olmasıdır. Bu bakımdan taahhüdün geçerlilik şartlarını sağlaması gerekir.

Kiracı, vermiş olduğu taahhüde rağmen tarih geldiğinde taşınmazı tahliye etmezse, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra kanalı ile veya dava yolu ile kiracı tahliye edilebilir.

 

6.7-) YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE

Kiracı ile kiraya veren arasında kurulan kira sözleşmesi, kiralananın malikinin değişmesi ihtimalinde dahi ayakta kalır. Bu durumda yeni malik kiraya veren sıfatıyla sözleşmenin tarafı olur. Kiralananı satın alan yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu birinin kiralanana ihtiyacı olduğunu öne sürerek kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir. Bu dava türünde de yargı makamı ihtiyacın gerçek, samimi ve zaruri olmasını aramaktadır.

Yeni malik bakımından en önemli husus süre şartına uyulmasıdır. Yeni malik taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve tahliye davasını altı ay sonra açmalıdır.

 

6.8-) YENİDEN İNŞA VEYA ESASLI TADİLAT SEBEBİYLE

Kiralananın yıkılarak yeniden inşa edilecek olması veya kiralananda esaslı bir onarım yapılacak olması halinde ve bu onarım sırasında kiralananda bulunmak mümkün değil ise kiralananın tahliye edilmesi istenebilir. Bu durumda inşa veya tadilat belgelerinin mahkemeye sunulması ve özenli bir yargılama süreci geçirilmesi gerekecektir.

–Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilecek olması

–Kiralananda esaslı bir tadilat yapılacak olması

–İnşa veya tadilat sırasında kiracının kiralananı kullanmaya devam etme imkanının olmaması

–İnşa veya tadilata ilişkin resmi belgelerin mahkemeye sunulması

 

7-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA SÜRECİ

Kadıköy Kira Hukuku davaları yukarıda detaylıca izah edildiği üzere çeşitlidir. Bu dava türlerinden en önemlileri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davaları olarak ifade edilebilir.

Kadıköy Kira hukuku davalarında esas olan tarafların menfaatlerini korumaktadır. Kiracı, kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahipken, kiraya veren kira bedelini tahsil etme hakkına sahiptir. Ancak yine ifade edildiği üzere bu haklar, taraflara birtakım sorumluluklar da yüklemiştir.

Mahkeme başkanı davayı en makul şekilde neticelendirebilmek için lüzumu halinde uzmanlardan faydalanabilir. Bu imkan yargılamanın her aşamasında mümkündür. İlaveten yargıç yargılamayı makul ve barışçıl yollarla çözmelidir.

Barınma hakkı her ne kadar temel haklardan biri de olsa unutulmamalıdır ki kiraya verenin de doğrudan yasadan kaynaklanan hakları vardır. Dolayısıyla yargılama, bu bilinç ve sorumluluk ile yürümelidir.

 

8.-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA GİDERİ

Kadıköy Kira Hukuku davalarında da hem davanın açılış aşamasında hem de yargılama sırasında birçok mahkeme masrafı doğmaktadır. Davanın açılışında mahkeme masrafları ve harç giderleri söz konusu iken yargılama sırasında bilirkişi ücretleri ortaya çıkmaktadır. Bu masrafların karşılanması gerekmektedir.

Hukuk davalarında ekseriyetle bu masraflar davacı tarafından üstlenilmektedir. Zira yasa koyucu bu yaklaşımı hakkaniyetli bulmaktadır.

Yargılama sonunda davacı yan iddialarında haklı olduğunu ispatlar ve lehine karar alabilirse, yargılama giderleri haksız çıkan taraf üzerine bırakılacaktır. Bir başka ihtimalde yargıç, haklılık oranına göre bu masrafları pay edecektir.

Tarafların yargılamada avukat ile temsil edilmeleri halinde, kendi avukatları ile kuracakları ilişkide ödeyecekleri avukatlık ücretleri diğer tarafı ilgilendirmez ve istisnai haller dışında talep edilemez. Dava sonunda hükmedilen vekalet ücreti ise avukatın yasal hakkı olup asillerin bu ücrette hakkı yoktur.

 

9-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kadıköy Kira Hukuku davalarına Sulh Hukuk Mahkemesince bakılmaktadır.

Kadıköy Kira Hukuku Tahliye davalarında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

10-) KADIKÖY KİRA HUKUKU TAHLİYE DAVALARININ ÜCRETLENDİRİLMESİ

Kadıköy Kira Hukuku Tahliye davalarının ücretlendirilmesi müvekkil ile müstakbel vekili arasındaki anlaşma ile şekillenir. Esas olan taraflar arasındaki anlaşmadır. Ancak bu anlaşma baro tarafından yıllık olarak tespit olunan tutardan az olamaz. Dolayısıyla tarafların kararlaştıracağı avukatlık ücreti baronun çizelgesinden fazla olabilir ancak daha az olamaz.