Kadıköy Kira Bedelinin Tespit Edilmesi Davası Avukatı

Kira Hukuku, temel olarak kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıkları konu alır diyebiliriz. Bu uyuşmazlıklar kiracıdan kaynaklanabileceği gibi kiraya verenden de kaynaklanabilir. Özellikle son yıllarda kira hukukuna ilişkin davalarda gözle görülür bir artış mevcuttur. Kira hukukuna ilişkin temel davalar, kira tespit davası, kira uyarlama davası ve tahliye davası olarak ifade edilebilir.

Kadıköy “KÖSEOĞLU HUKUK BÜROSU” olarak Kadıköy Kira Hukuku kapsamında ifade olunan dava türlerinde müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

 

1-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASININ TANIMI

Kira Hukuku, yasa koyucunun ve hukuk sisteminin üzerine titrediği bir alan olarak ifade edilebilir. Zira kira hukukunun temeli esasen insanın en doğal haklarından barınma hakkına dayanmaktadır. Dolayısıyla toplum nezdinde birçok tesiri vardır ve yasa koyucunun da çokça üzerinde durduğu bir alandır.

İdarenin görevi barınma sorununun hiçbir şekilde yaşanmaması için lüzumlu tedbirleri almaktır. Ancak her alanda olduğu gibi kira alanında da uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıklar çok büyük ölçüde kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelmektedir.

Kadıköy Kira Hukuku kapsamında pek çok dava türü mevcuttur. Ancak uygulamada karşımıza en çok çıkan kira hukuku davaları üç başlık altında toplanabilir. Bu dava türleri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davaları olarak tasniflenebilir.

Kira bedelinin tespit edilmesi davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre güncellenmesine imkan tanır.

Kadıköy Kira Bedelinin Tespit Edilmesi Davası Avukatları olarak, ifade olunan Kadıköy Kira Hukuku Davalarında müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Paylaşılan link ile bizimle iletişime geçebilirsiniz.

 

2-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASININ KAPSAMI

Kira Hukuku, kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen her türlü uyuşmazlığı konu alır. Bu uyuşmazlıklar çok büyük ölçüde kiralanan hususundadır. Kira hukukunun konusu bir taşınmaz olabileceği gibi taşınır da olabilir. Dolayısıyla burada daha geniş düşünmek gerekir.

Uygulamada karşımıza en çok çıkan dava tipleri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davalarıdır. Kira tespit davaları, kiracının taşınmazda beşinci yılını doldurması ile açılır ve güncel kira bedelini tayin etmeye yarar. Kira uyarlama davası ise tespit davasının aksine olağan dışı bir durumun varlığını arar. İfade edildiği üzere beklenmedik olayların meydana gelmiş olması kira tutarının uyarlanmasını da gerektirebilir. Son olarak tahliye davaları kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisini sonlandırmaya yöneliktir. Kiraya veren tarafından ikame edilen tahliye davaları birçok sebebe dayanabilir.

Kadıköy Kira Bedelinin Tespit Edilmesi Davası Avukatları olarak, ifade olunan Kadıköy Kira Hukuku Davalarında müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Paylaşılan link ile bizimle iletişime geçebilirsiniz.

 

3-) TEMEL KAVRAMLAR

3.1-) KİRACI

Kiracı, en basit tanımı ile belirli bir ücret karşılığında kiralanandan geçici süre ile faydalanan kişidir. Kiracı şahıs olabileceği şirket, kurum, kuruluş da olabilir.

 

3.2-) KİRAYA VEREN

Kiraya veren, en basit tanımı ile bir şeyin kullanımını ve o şeyden yararlanma hakkını kiracıya bırakan kişidir. Kiraya veren de tıpkı kiracı gibi kişi, şirket, kurum veya kuruluş olabilir. Ancak kiraya veren mutlaka malik olmak zorunda değildir.

 

3.3-) KİRALANAN

Kiralanan, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin konusu olarak ifade edilebilir. Kiralanan taşınmaz olabileceği gibi taşınır da olabilir.

 

3.4-) KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya verenin, kiralanan şey üzerinde vardıkları mutabakatı ifade eder. Ekseriyetle uygulamada yazılı olarak yapılır. Ancak önemle ifade etmek gerekir ki böyle bir şart yoktur.

 

4-) KADIKÖY KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI VE İNCELENMESİ

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında varılan uzlaşıdır. Bu sözleşme ile kiracı ve kiraya veren hem birtakım haklar edinir hem de birtakım sorumlulukların altına girer. Dolayısıyla kira sözleşmeleri son derece önemlidir. Uygulamada hazır taslaklar kullanılsa da bu durum hukukçular tarafından tavsiye edilmez. Zira kiracının da kiraya verenin de haklarını koruyacak olan yegane şey bahse konu sözleşmedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin hazırlanmasında, alanında uzman bir avukat ile çalışılması tavsiye olunur.

 

5-) KİRACININ VE KİRAYA VERENİN BORÇLARI

Kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesinin akdedilmesi ile kira ilişkisi vücut bulmuş olur. Bu sözleşme gereğince taraflar birtakım haklara sahip olurken, birtakım borçların ve sorumlulukların da altına girmiş olurlar.

Kiracı, kira sözleşmesinin imza edilmesiyle kiralananı kullanma ve ondan yararlanma imkanına sahip olur. Kira süresi dolmadan veya birtakım haklı sebepler olmadan kira ilişkisi sonlandırılamaz ve kiracı kiralanandan uzaklaştırılamaz. Bu husus barınma hakkı ile de yakından ilgilidir. Aynı şekilde kira sözleşmesinde uzlaşılan yıllık artış oranının üzerinde artış da yapılamaz. Bununla beraber kiracı, sözleşme ile kararlaştırılan şartlara uyum sağlamak zorundadır. Kiralanana gerektiği gibi özen göstermeli ve yasal kira artışlarını yapmalıdır. Komşuları ile iyi geçinmeli ve sözleşme ile açıkça izin verilmemişse alt kiradan uzak durmalıdır. Bu ve bunun gibi birçok hak ve sorumluluk sözleşme ile imza altına alınabilir.

Kiraya veren bakımından temel kazanım kira bedelidir. Kiraya veren kiralananı kiracıya teslim etmeli ve kullanımına sunmalıdır. Kiraya veren kira sözleşmesi ile bağlı olup kiracının huzur içinde kiralanandan faydalanmasını sağlamalıdır. Kiraya veren, kira tespit ve uyarlama davaları haricinde yasal artış oranları ile yetinmeli ve açıkça kararlaştırılmış ise alt kira hakkına rıza göstermelidir.

 

6-) KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASI KAVRAMI

6.1-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASINDA DAVACI VE DAVALI

Kira bedelinin tespit edilmesi davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Bir başka deyişle kira bedelinin tespit edilmesi davası ile kiracı bedelin düşürülmesini talep edebilecekken, kiraya veren bedelin artırılmasını talep edebilir.

Kiralanan üzerinde birden fazla kimse elbirliği ile mülkiyet hakkına sahipse o halde davayı da bu kimseler birlikte açmalıdır. Ancak istisnai olarak maliklerden birinin açmış olduğu davaya diğer malikler sonradan rıza gösterirse yargılama kaldığı yerden devam eder.

 

6.2-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASININ ŞARTLARI

Kira bedelinin tespit edilmesi davasının netice verebilmesi için dava şartlarının sağlanmış olması gerekir. Bu şartlar aşağıdaki gibi ifade edilebilir.

–Tarafların üzerinde fikir birliğine vardığı bir kira sözleşmesi bulunmalıdır

–Davayı ikame eden taraf bakımından bir hukuki yarar bulunmalıdır

–5 yıllık kira süresi dolmuş olmalıdır

–Yazılı bildirim (İhtarname) yapılmalıdır

 

6.3-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVASINDA ARABULUCULUK

Yasa koyucu tarafından yapılan güncel düzenlemeler ile kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bir başka deyişle kira tespit davası açılmadan evvel arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan ikame edilecek dava usulden reddedilecektir.

 

6.4-) KİRA BEDELİNİN GEÇMİŞE DÖNÜK TALEP EDİLMESİ

Kira bedelinin tespit edilmesi davası kapsamında tespit edilecek kira bedeli kural olarak ileriye dönüktür. Yani tespit edilecek bedel geçmişe etkili değildir. Ancak iki istisnadan birinin gerçekleşmesi halinde tespit edilen bedel geçmişe dönük olarak talep edilebilir.

 

6.4.1-) SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞ HÜKMÜ OLMASI HALİNDE

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde, yeni kira dönemi için kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm varsa ve açılacak olan kira tespit davası yeni yılın sonuna kadar açılırsa, kurulacak hüküm yeni dönemi de kapsayacaktır.

 

6.4.2-) SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞ HÜKMÜ OLMAMASI HALİNDE

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde, yeni dönem için kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yoksa, bu durumda davacı yeni kira döneminden en az otuz gün önce kira tespit davasını açmış olmalıdır veya aynı tarihte kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname çekerek yeni dönemin sonuna kadar davayı ikame etmelidir. Bu durumda tespit edilecek bedel yeni kira dönemi için de geçerli olacaktır.        

 

6.5-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ USULÜ

6.5.1-) YILLIK KİRA ARTIŞ ORANI (TÜFE)

Günümüz itibariyle uygulamada ekseriyetle kira artışı bakımından tüketici fiyat endeksi (TÜFE) kullanılmaktadır. TÜFE endeksinin, enflasyon karşısında kira bedelini koruyacağı düşüncesi yaygın olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla bahse konu oranlar mahkemeler nezdinde de önem arz etmektedir ve tespit davalarında dikkate alınmaktadır.

 

6.5.2-) TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ VE GÜNCEL DURUMU

Tespit davalarında davanın konusu esasen kiralananın bizzat kendisidir. Dolayısıyla taşınmazın fiziki durumu ve hususiyetleri son derece önemlidir. Taşınmazın fiziki durumu, bakımı, bulunduğu binanın özellikleri, avantajları ve dezavantajları, binanın yaşı ve taşınmazın imkanları kira bedelinin tespit edilmesinde önem arz eder. İlaveten taşınmazın bulunduğu çevre ve sosyal imkanlar da yine taşınmazın kira bedeline etki eder. Mahkeme, her yönü ile taşınmazı değerlendirecek ve takdirini bu doğrultuda yapacaktır.

 

6.5.3-) EMSAL TAŞINMAZLAR İLE KARŞILAŞTIRILMASI

Kira bedelinin tespit edilmesi davalarında mahkemeler için en önemli hususlardan biri de taşınmaza emsal teşkil edecek taşınmazların kira bedelleridir. Mahkemeler ekseriyetle bölgedeki emsal taşınmazların kira bedellerini tespit ederek bölgenin rayiç bedeline ulaşamaya gayret etmektedir.

 

6.5.4-) MAHKEMENİN HAKKANİYET GEREĞİ TAKDİRİ

Türk yargı sisteminin temel ayaklarından biri hakkaniyet hususudur. Bu husus mahkemenin yorumunu ve takdir hakkını ifade eder. Uygulamada kira bedelinin tespit edilmesi davalarında bu husus ekseriyetle eski kiracı lehine uygulanır. Bir başka deyişle mahkeme, tespit edilecek kira bedeli üzerinden kiracı lehine indirim yapar ve nihai kira bedelini takdir eder.

 

7-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVALARINDA YARGILAMA SÜRECİ

Kadıköy Kira Hukuku davaları yukarıda detaylıca izah edildiği üzere çeşitlidir. Bu dava türlerinden en önemlileri kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davaları olarak ifade edilebilir.

Kira hukuku davalarında esas olan tarafların menfaatlerini korumaktadır. Kiracı, kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahipken, kiraya veren kira bedelini tahsil etme hakkına sahiptir. Ancak yine ifade edildiği üzere bu haklar, taraflara birtakım sorumluluklar da yüklemiştir.

Mahkeme başkanı davayı en makul şekilde neticelendirebilmek için lüzumu halinde uzmanlardan faydalanabilir. Bu imkan yargılamanın her aşamasında mümkündür. İlaveten yargıç yargılamayı makul ve barışçıl yollarla çözmelidir.

Barınma hakkı her ne kadar temel haklardan biri de olsa unutulmamalıdır ki kiraya verenin de doğrudan yasadan kaynaklanan hakları vardır. Dolayısıyla yargılama, bu bilinç ve sorumluluk ile yürümelidir.

 

8.-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVALARINDA YARGILAMA GİDERİ

Kadıköy Kira Hukuku davalarında da hem davanın açılış aşamasında hem de yargılama sırasında birçok mahkeme masrafı doğmaktadır. Davanın açılışında mahkeme masrafları ve harç giderleri söz konusu iken yargılama sırasında bilirkişi ücretleri ortaya çıkmaktadır. Bu masrafların karşılanması gerekmektedir.

Hukuk davalarında ekseriyetle bu masraflar davacı tarafından üstlenilmektedir. Zira yasa koyucu bu yaklaşımı hakkaniyetli bulmaktadır.

Yargılama sonunda davacı yan iddialarında haklı olduğunu ispatlar ve lehine karar alabilirse, yargılama giderleri haksız çıkan taraf üzerine bırakılacaktır. Bir başka ihtimalde yargıç, haklılık oranına göre bu masrafları pay edecektir.

Tarafların yargılamada avukat ile temsil edilmeleri halinde, kendi avukatları ile kuracakları ilişkide ödeyecekleri avukatlık ücretleri diğer tarafı ilgilendirmez ve istisnai haller dışında talep edilemez. Dava sonunda hükmedilen vekalet ücreti ise avukatın yasal hakkı olup asillerin bu ücrette hakkı yoktur.

 

9-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kadıköy Kira Hukuku davalarına Sulh Hukuk Mahkemesince bakılmaktadır.

Kadıköy Kira tespit davalarında davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir yetkilidir.

 

10-) KADIKÖY KİRA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİ DAVALARININ ÜCRETLENDİRİLMESİ

Kadıköy Kira Bedelinin Tespit Edilmesi davalarının ücretlendirilmesi müvekkil ile müstakbel vekili arasındaki anlaşma ile şekillenir. Esas olan taraflar arasındaki anlaşmadır. Ancak bu anlaşma baro tarafından yıllık olarak tespit olunan tutardan az olamaz. Dolayısıyla tarafların kararlaştıracağı avukatlık ücreti baronun çizelgesinden fazla olabilir ancak daha az olamaz.